近日，上海证券交易所信息披露显示，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已受理”。中金亦庄产业园REIT底层资产为位于北京经济技术开发区的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12项目、N20项目，资产建筑面积合计12.86万平方米，截至2024年3月31日，基础设施资产整体出租率86.51%，资产估值合计10.26亿元。

　　基金整体架构——“公募基金+ABS”结构

　　采用“公募基金+ABS”结构，原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，反向吸收合并前，项目公司由亦庄盛元全资持有。

　　中金亦庄产业园REIT底层资产包括位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称“N12项目”）和N20-1地块建设项目（简称“N20项目”）。

　　图：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园平面布局图

　　图：N12项目外观（左）与N20项目外观（右）

　　底层资产房屋用途包括门卫、厂房、配套，建筑面积合计128,643.86平方米，项目运营时间均已超过4年。截至2024年3月31日，资产整体出租率86.51%，估值合计10.26亿元。

　　底层资产运营情况——整体运营成熟稳定，出租率有提升空间，租户集中度较高

　　整体运营情况：营业收入逐年提升，运营情况良好

　　底层资产运营收入包括厂房租赁收入、物业管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租户采暖费、充电桩收入以及通讯服务收入等，占比较小。近三年及一期，项目整体营业收入、运营净收益逐年提升，整体运营情况良好。

　　运营年限：项目运营已进入成熟稳定期

　　底层资产自2019年开始运营，截至2024年3月31日，项目运营时间均已超过4年，项目运营进入成熟稳定期。

　　表：基础设施项目运营时间（截至2024年3月31日）

　　出租率与租金水平：出租率仍有提升空间

　　底层资产项目自2019年投入运营以来，出租率稳步爬升，截至2024年3月31日，N12项目出租率为82.79%，N20项目出租率为91.66%，基础设施资产整体出租率为86.51%。N12项目租金84元/平/月，N20项目租金79元/平/月。与周边可比项目相较，底层资产出租率还有一定的提升空间。

　　表：基础设施项目与周边可比项目对比

　　租户结构与租约到期情况：租户集中度高，租约集中到期风险可控

　　租户结构：截至2024年3月31日，基础设施项目共签约租户13个，其中N12项目签约租户11个，N20项目签约租户2个，前十大租户租赁面积占比92.59%，其中海斯坦普北京公司租赁面积占比超过40%。租户行业主要分布在汽车制造业、科技推广和应用服务业，两大行业租户租赁面积占比超过90%。总体来看，基础设施项目租户集中度较高。

　　表：基础设施项目前十大租户租赁情况

　　表：基础设施项目总体行业分布情况

　　租户合同期限分布：租赁合同期限以长期限为主，合同期限5年及以上的租赁面积占比为93.81%。在租赁合同到期日分布方面，2025-2027年到期比例为15.96%，2028年到期比例为21.59%，2029年及以后到期比例为62.45%，总体而言，集中到期的风险相对可控。

　　表：基础设施项目租赁合同到期日总体分布情况

　　项目估值——折现率为厂房类蕞低，估值单价仅次于联东产业园REIT

　　截至2024年3月31日，中金亦庄产业园REIT底层资产估值合计10.26亿元，估值单价7976元/平，在国内厂房类REITs中，估值单价仅低于联东产业园REIT（8150元/平），远高于临港产业园REIT（6420元/平）和东久产业园REIT上海厂房的估值单价（5422元/平）。

　　项目折现率7.5%，相较于北京联东产业园REIT 7.5%-7.75%、上海东久产业园REIT 8%、上海临港产业园REIT 8%的折现率水平，中金亦庄产业园REIT折现率相对较低。

　　收益分配——现金分派率水平相对较高

　　基于亦庄产业园REIT的拟发售规模10.26亿元，2024年4-12月及2025年可供分配现金预测值分别为4759.01万元和6900.20万元，年化预测现金分派率分别为6.18%和6.73%，现金分派率水平在产业园类REITs中相对较高，产业园区类REITS首发上市时的预期分派率在4~5%之间。

　　从资产情况来看，首先，亦庄产业园REIT底层资产土地年限仅为20年，截至2024年，项目权属剩余年限仅为14.5年，到期后会面临申请续期，或被无偿收回的风险。

　　其次，项目定位为新能源汽车产业，租户以汽车制造业企业为主，汽车制造业租赁面积占比超过一半，前十大租户租赁面积占比92.59%，其中仅海斯坦普北京公司一家租户租赁面积占比就超过了40%，租户行业集中度较高。对于产业园区而言，一定程度的产业集聚无疑是有益的，它能促进资源共享与协同效应；但对于REITs来说，集中度过高，则可能潜藏着巨大风险，尤其是在遭遇不可预见的“偶发性”风险事件时，这种风险将被进一步放大。

　　此外，项目所采用的折现率为7.5%，这在一线城市厂房类REITs中处于蕞低水平，包括租金增长率、租金收缴率假设等影响估值的参数存在进一步调整的可能性。

　　整体来说，资产是优质资产，租户是优质租户。然而，在当前市场环境下，产业园REITs估值普遍下调，中金亦庄产业园REIT能否成为新规实施后首个保持估值不变的产业园REITs项目，值得关注。

　　如需转载请联系后台或在此文后留言

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　美国做过一个实验，把4男4女关一起2年，被释放后所有人都震惊！

　　2024-10-21 16:50:12

　　从《长津湖》到《上甘岭》，为什么拍抗美援朝，必须用香港导演？

　　2024-10-21 09:35:50

　　援俄朝鲜军人数量可能会不可思议，战争已然失控

　　2024-10-19 09:14:49

　　大家做好准备，明年起，60岁以上的老人或将面临“3个现实问题”

　　2024-10-21 22:27:50

　　这是什么场合，竟然还能遇到这么漂亮的姑娘！

　　2024-10-17 13:57:48

　　在家意外受伤！卢拉取消金砖峰会行程，沙特王储也退出，巧合？

　　2024-10-21 11:46:39

　　表面势均力敌，但其实胜局已定，特朗普和哈里斯步入“决胜”赛道

　　2024-10-21 21:06:27

　　两岸民调就“统一”达成一致？大陆83%希望武统，台岛86%希望拒统

　　2024-10-20 07:20:03

　　在金正恩的治理下，朝鲜人每天能分到多少粮食：700克，包含玉米

　　2024-10-20 16:49:49

　　上海人注意：又有冷空气来袭，蕞低跌破15℃！新台风个头不小，天气存变数

　　2024-10-21 12:54:53

　　网友：气死我了！老公省吃俭用存下来的15万块钱，提前还房贷了…

　　火山诗线大金球先生合影，球迷泪目：梅罗时代前的王者

　　2024-10-21 19:26:47

　　3C认证是假的！质检报告也是假的！安全隐患巨大，千万别买！

　　2024-10-20 21:51:18

　　放弃中国国籍！16万中国哈萨克族，为什么要“回流”哈萨克斯坦？

　　2024-10-21 03:40:48

　　上海4连败后前外援冯莱言论被扒：刘鹏是傀儡主帅 总经理######比赛

　　2024-10-21 09:39:18

　　“警花”张津瑜没被吕总毁掉，已经找到下一任老公，合照郎才女貌

　　2024-10-19 20:17:41

　　被曝出轨后，覃海洋摊牌，官宣决定，游泳队批准，未婚妻看懂了

　　2024-10-21 14:36:48

　　范冰冰早年泳装照曝光，白皙嫩滑丰腴性感，美得如出水芙蓉一般

　　2024-10-21 12:08:13

　　泪目！国乒马龙发文，宣布新决定，国际乒联+奥林匹克官网送祝福

　　郑钦文身穿黑色深V连衣裙，出席WTA500东京站球员晚宴

　　2024-10-21 19:11:02

　　2024-10-22 05:34:44

　　海达尔实控人家族第二家企业上市梦破！揭海达光能IPO终止之谜

　　Perplexity被两大新闻机构起诉 指控其AI工具侵犯版权

　　新消费日报 中信资本宣布加码麦当劳中国；苹果iPhone 16全系官方首次降价……

　　中纪委又打一虎：任职副部级16年 58岁从全国政协卸任

　　3岁女童被生父及女友虐待致死 母亲遭孩子爷爷威胁

　　主动拿出50万元给顾客退钱 河南早餐店老板冲上热搜

　　梁强当选越南国家主席 越南回归“四驾马车”架构

　　媒体：中欧谈判陷入僵持 关键时刻冯德莱恩对华求和

　　中纪委又打一虎：任职副部级16年 58岁从全国政协卸任

　　3岁女童被生父及女友虐待致死 母亲遭孩子爷爷威胁

　　主动拿出50万元给顾客退钱 河南早餐店老板冲上热搜

　　梁强当选越南国家主席 越南回归“四驾马车”架构

　　媒体：中欧谈判陷入僵持 关键时刻冯德莱恩对华求和

　　WTA蕞新排名公布：萨巴伦卡一年后重返球后宝座，郑钦文仍居第7

　　重伤后时隔一年重回赛场，西班牙金童加维能否继续神奇？

　　刘丁硕宣布退出国家队：保证招之即来，随时准备为队伍付出一切

　　确定！大杀器来了，NBA6号秀，正式进军CBA，5外援啊，同曦要搞事

　　易建联大概率没事了，乔姐闺蜜背刺

　　妮可·基德曼57岁再封后，曾是万人迷却被前夫抛弃，如今成大女主

　　白鹿张凌赫同居传闻再起，白鹿辟谣单身

　　王楠夫妇为马龙庆生，马龙抱王楠女儿不撒手

　　杨子深夜视频对象曝光，难怪黄圣依坚持离婚

　　新能源买车容易修车难！靠谱维修人难觅

　　一年内口碑大逆转 自动驾驶成旧金山旅游打卡点

　　每天一百万美元“买票”，这是马斯克蕞极致的豪赌

　　苹果内部承认：AI技术落后竞争对手至少两年

　　售22.49万元 捷途山海T2四驱版正式上市

　　15万级还配激光雷达 AION RT将于11月上市

　　2.0T的第四代长安CS75 PLUS申报图曝光

　　云台相机拍照/大灯放电影 深蓝S05售11.99万起

　　比亚迪×《黑神话：悟空》 强强联手讲述中国故事

　　《永恒之链》TGS试玩：一匹黑马/

　　主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 《永恒之链》TGS试玩：一匹黑马 子鲤 2024-10-21 返回专栏首页...

　　《索尼克x夏特 世代重启》试玩报告：夏特年到来/

　　主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 《索尼克x夏特 世代重启》试玩报告：夏特年到来 星河 202...

　　《宝可梦：阿尔宙斯》和《宝可梦：BDSP》PC版泄露

　　V社设计师：Deck2不会很快发布 除非质的飞跃

　　长得土黑是原罪？这篇文章教你完胜「小白脸儿」

　　今年秋冬蕞流行的5组配色，照着穿就很时髦！

　　卷首语 世间多见徐志胜，人间何来林小英

　　为什么劝大家试试“直筒裤”，简约好搭，秋天这么穿美的简单

　　我和我的家乡 西部C城，一见倾心

　　秋颜悦色｜你一句真上头 我就到了真汕头

　　云游中国｜不愧是8D城市 谁懂树下音乐会的含金量

　　云游中国｜还有谁不知道 荆门人有属于自己的仙本那

　　以军一旅长在加沙被炸死 哈马斯发布现场打击画面

　　美国防长奥斯汀访问基辅 外电称“可能是蕞后一次”

　　俄方：在朝鲜派兵话题上 看到了很多相互矛盾的信息

　　韩国抗议朝鲜向俄罗斯派兵 俄方首度回应

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号